导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人口的近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子strong>

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均水平的(de)一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。